觀點指數 | 十二月聯合辦公報告:規模游戲與廣州機遇

觀點指數研究院 ?

2020-01-22 00:00

  • 回望2019,聯合辦公行業就像坐過山車,起伏升降,在大霧里躊躇。

    觀點指數 回望2019,聯合辦公行業就像坐過山車,起伏升降,接著在大霧里躊躇。12月,國內聯合辦公市場,一眾業內企業仿佛進入了修整狀態。IPO遇阻的WeWork傳出擬出售旗下資產的消息,事實上,軟銀入主WeWork后便采取多種措施削減成本,著力扭虧。

    與此同時,資本市場傳來好消息,在2019年12月11日,優客工場頂風而上,成為第二家意欲IPO的聯合辦公企業。

    從IPO文件看,優客工場今年前三季度僅新增9個項目,或許預示著整個行業開始暫緩擴展步伐,以提高個體項目的溢價能力。另外有趣的是,即便優客工場今年僅新增9個項目,但其虧損卻增加了近1.3億元。

    除此之外,日前研究機構發布的數據稱,2019年主要城市寫字樓空置率下降約兩成,作為寫字樓業的衍生業態,2020年聯合辦公或許出現新機遇。

    規模擴張游戲暫緩,優客工場逆風而行

    12月,冒著WeWork上市未果的陰霾,優客工場逆勢赴美IPO,一定程度上提振了行業信心。

    觀點指數翻閱優客工場招股書獲悉,目前其商業模式不僅僅是空間運營,而是“空間運營+非空間業務”模式。

    優客工場在招股書中表示其2018年和2019年前九個月的運營利潤主要來自于輕資產模式,并表示輕資產模式是其主要增長動力之一,未來將在輕資產模式下進一步發展合作空間業務。無獨有偶,2019年國內聯合辦公另一頭部企業亦于2019年對外宣將調整戰略,強調輕資產模式。

    從優客工場營收結構上看,輕資產模式確實得到了一定的成效。

    來源:企業招股書、觀點指數整理

    2017年和2018年,優客工場最主要的收入來源是辦公空間會員服務的收入,占比超過85%。而到了2019年前三季度,優客工場辦公空間會員服務的收入和非空間收入均超過了4億元。也即意味著市場和品牌收入等非空間收入,已經和主營業務的收入不相上下。

    優客工場的輕資產模式,一定程度上成功突破了聯合辦公企業過于依賴工位收入的桎梏。但值得注意的是,雖然營收增速迅猛,但是其虧損額亦進一步擴大。

    來源:觀點指數整理、企業招股書

    2017年、2018年和2019年前三季度,優客工場虧損額分別為3.729億元、4.452億元(約合6230萬美元)和5.728億元(約合8010萬美元),2017年至今,優客工場累計虧損額超過13億元。

    觀察國內情況,整個聯合辦公行業處于“缺錢”狀態。過去,在“共享經濟”和“雙創”熱潮盛行時,聯合辦公行業曾是資本的寵兒。時至今日,資金則已鮮少進入聯合辦公行業。公開資料顯示,除了優客工場、納什空間和氪空間,夢想加、辦伴科技、米域等聯合辦公頭部企業的融資歷程都停留在了2018年。

    而“缺錢”狀態,一定程度上也是“規??是?rdquo;和“資金捉襟見肘”的矛盾產物。

    從現有數據看,優客工場已經開始減緩規模擴張游戲。其在招股書中坦言“所運營的大部分辦公空間都是不成熟的且不能有穩定的現金流”。觀點指數翻閱優客工場招股書獲悉,2017年-2019年三季度末,優客工場的運營空間分別為66個、162個和171個。換句話說,優客工場在今年前三季度僅新增9個項目。

    來源:觀點指數整理、公開資料

    據觀點指數監測近半年來聯合辦公新開項目數發現,聯合辦公行業的整體情況與優客工場情況相似,即在減緩擴張步伐。經歷數年發展,聯合辦公行業需要的,是靜下心來調整發展戰略,提高個體項目的溢價能力。

    全國辦公樓投資額上升,廣州迎新機遇

    聯合辦公作為辦公樓的衍生領域,其發展與辦公樓的投資發展有著不可分割的聯系。

    國家統計局最新數據顯示,2019年11月份,全國辦公樓投資額為606.93億元,同比上升2.8%,辦公樓單月投資額同比增速連續增長,并有進一步回升趨勢。

    與此同時,相關寫字樓研究報告顯示,四個一線城市寫字樓的空置率,除廣州外,均有不同程度的升高,其中北京空置率創2011年來新高至13%,上??罩寐噬仙?9.4%,僅有廣州錄得年末空置率為5.4%,創下2000年以來新低。

    從上述提及的廣州數據來看,2019 年廣州新增供應量 25 萬平方米,低于過去五年年均新增供應量(44.6 萬平方米)約 43.9%。新增供應減少的同時,業主積極調整租賃策略,采取以價換量的方式確保出租率,致使全市租金小幅下調,甲級寫字樓租金同比下跌 2.4%,這也方便了聯合辦公企業以更低的價格獲得優質的寫字樓項目。

    2019年“粵港澳大灣區”概念持續火熱,廣東省作為排頭兵,加之優秀的營商環境、經濟基礎、人才政策等因素,孕育了大批新創業者。廣州市市場監督管理局數據顯示,今年1-6月,全市新登記市場主體22.17萬戶,同比增長4.75%,高于全省-2.57%的平均增速。

    這些初始資金有限的新注冊企業,創業之初需要面對傳統商業辦公室租賃的最低起租面積、最短合同期限、辦公室設計裝修以及基礎辦公家具采購等一系列固定投入。而聯合辦公的靈活度將是新成立企業的首選,可以讓中小微企業以更低成本開啟征程。

    另外,2019年末,中美貿易第一階段經貿協議達成一致,市場擔憂情緒落定,有利于企業租賃需求的釋放,廣州亦積極推進產業升級相關政策,預計2020年廣州租賃市場需求將持續增長。

    據觀點指數此前研究,目前廣州為四個聯合辦公聚集的一線城市中聯合辦公項目占據數最少的一個,廣州的聯合辦公市場仍未被完全開發。觀點指數研究院認為,未來深圳、廣州將會孵化出大批優秀的聯合辦公企業和項目,亦有望成為聯合辦公企業跑馬圈地新戰場。

    撰文:陳耀國    

    審校:勞蓉蓉



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