觀點指數 | 十二月土地報告:年底供應量增加,成交略有回升

觀點指數研究院 ?

2020-01-22 00:00

  • 由于前期土地市場成交冷淡,部分城市未完成供地計劃而集中放量,12月引發了一波補倉熱潮。但從成交情況來看,地塊基本上是低溢價甚至零溢價成交。

    觀點指數 年末土地市場開始集中放量,“翹尾”效應顯現,成交出現回暖。

    但不難發現,除了個別房企大手筆拿地之外,其余地塊基本上以低溢價率成交,成交量雖然有一定回升,但成交金額不會太高。

    有分析認為,由于前期土地市場交易持續降溫,導致地塊流拍、延期出讓的數量增多,部分城市尚未完成供地計劃,因而年末開始集中放量。另一方面,在下半年加大推盤去化力度后,多數房企消耗了大量的土地資源,急需補充“彈藥”。

    二者之間的相互作用引發了12月的一股補倉熱潮,中海、保利、金茂、正榮、祥生、融創等房企均有拿地動作。12月27日,融創+僑建+中建聯合體以78.86億元奪得廣州增城中新鎮3宗宅地,其中一宗地塊還需落實政府拆遷安置房源建設。

    政策方面,在“因城施策”的指導下,部分城市出現了購房政策上的邊際放松,針對人才住房頒布相關政策,稱之為人才新政,包括人才購房、人才租賃住房、人才落戶等。預計未來將針對人才新政,持續圍繞供應、資金支持和加強市場監管等方面展開工作指導。

    年底供應量集中加大,廣州單月成交額502億元

    Choice數據顯示,2019年12月全國推出住宅土地面積約4885.07萬平方米,同比增長134.48%,比11月提高了19個百分點。12月推出住宅土地1167宗,數量比11月增加將近300宗。

    一線城市住宅土地供應方面,2019年12月共推出540.34萬平方米,比11月增加了近100萬平方米,同比增長近5倍。

    從監測的城市來看,北上廣深12月份分別供應住宅土地面積44.89萬平方米、241.51萬平方米、227.54萬平方米和26.41萬平方米。成交面積上,廣州在四大核心城市中位居第一,為158.43萬平方米,同時土地出讓金亦為最高——502億元。

    在土地均價上,北京12月比11月下跌了36個百分點,為1.78萬元/平方米。另外3個城市均出現了不同程度的上漲,其中深圳12月比11月上漲了151.88%,為5.79萬元/平方米。

    國土勘測規劃院發布的《2019年第四季度全國主要城市地價監測報告》顯示,2019年第四季度,全國主要監測城市總體地價增速較上一季度下降0.52個百分點,為0.54%??傮w來看,綜合、商服、住宅地價環比增速持續下降,工業地價環比增速則由升轉降。

    國家統計局數據顯示,2019年,房地產開發企業土地購置面積2.58億平方米,比上年下降11.4%,降幅比1-11月份收窄2.8個百分點,上年為增長14.2%;土地成交價款1.47萬億元,下降8.7%,降幅比1-11月份收窄4.3個百分點,上年為增長18.0%。

    有專家指出,房企土地購置面積同比下降11.4%,此種同比跌幅已經持續了大半年時間,這說明土地市場在連續降溫,從市場的表現來看,房企在嚴峻的融資環境下不得不趨于謹慎拿地。

    房企年末低溢價拿地,廣東實施點狀供地政策

    即使到了年末仍有不少房企趕著拿地的“末班車”,中海、綠地香港、保利、金茂等均有動作??v觀12月份的成交情況不難發現,成交的地塊基本上是低溢價率甚至零溢價成交。

    但也有大手筆拿地的企業,其中12月6日中海斥資26.7億元競得鄭州北龍湖宅地,溢價率20.27%。據了解,共有保利、金茂、中海、平安不動產、啟迪5家房企參與競拍,經過1個半小時競價,最終該地塊被中海地產摘得,折合樓面價1.47萬元/平方米。

    截止2019年12月,中海在土地市場收獲土地儲備1145.61萬平方米,應占樓面面積1096.77萬平方米,土地出讓金1133.60億元。

    而12月27日,廣州增城4宗宅地入市出讓,地塊起拍總價達111.16億元,最終全部底價成交。融創+僑建+中建聯合體以78.86億元奪得中新鎮中新村3宗宅地,其中一宗地塊需落實政府拆遷安置房源建設。

    觀點指數研究院不完全統計,2019年12月樣本房企在公開市場拿地成交金額合計超過400億元,成交面積超過250萬平方米。

    而在土地政策方面,據觀點指數研究院不完全統計,12月共發布了3條土地政策,其中廣東實施點狀供地,助力鄉村產業振興。

    12月20日,廣東省自然資源廳印發《廣東省自然資源廳關于實施點狀供地助力鄉村產業振興的通知》?!锻ㄖ饭卜譃榱鶄€部分,涉及明確點狀供地實施范圍和負面清單。

    據了解,“點狀供地”是指在堅守耕地紅線保護的前提下,在城鎮開發邊界以外,按照項目開發建設的實際用地需求,靈活以“點狀”供應土地,建多少、批多少,其最大的特點就是靈活。

    這主要針對鄉村產業用地供地難的問題,尤其是鄉村休閑旅游產業。旅游開發需要的配套用地分散且面積小,開發企業往往面臨拿不到合適用地的難題,這個問題一直是制約旅游開發的“短板”。

    《通知》還特別強調,嚴禁以點狀供地為名開發房地產項目,堅決遏制違法建設大棚房及別墅類項目,嚴肅查處違法違規占用、轉讓土地及改變土地用途等行為。

    除了廣東省之外,目前點狀供地政策已在海南、浙江、吉林、安徽省、重慶市、四川省部分地區先后出臺,并予以落地執行。其代表性項目有杭州莫干山裸心堡、重慶歸原小鎮、寧波九龍湖度假村等。

    撰文:黃柏堅    

    審校:勞蓉蓉



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